A la luz de lo expuesto por Alex Nabuco dos Santos, el riesgo regulatorio ha pasado a ocupar una posición central en el análisis inmobiliario contemporáneo. Los cambios en las normas tributarias, urbanísticas y medioambientales introducen incertidumbres que afectan al retorno, la liquidez y la viabilidad de los proyectos. Aun así, paralizar las decisiones ante este escenario suele ser más costoso que aprender a valorar el riesgo de forma objetiva. El desafío consiste en transformar la incertidumbre en una variable medible, sin perder el timing del mercado.
En lugar de tratar el riesgo regulatorio como un evento binario, el mercado más sofisticado lo incorpora como una probabilidad. Este enfoque desplaza el debate del “¿va a ocurrir?” al “¿cuánto impacta?”. A partir de ahí, las decisiones dejan de ser reactivas y pasan a ser estratégicas.
Tipos de riesgo regulatorio y sus canales de impacto
Según Alex Nabuco dos Santos, el riesgo regulatorio no es uniforme. Se manifiesta a través de distintos canales, cada uno con efectos específicos. Los cambios tributarios afectan al flujo de caja y a los contratos; las modificaciones urbanísticas influyen en el potencial constructivo y en el valor del suelo; las exigencias medioambientales impactan en plazos, costes y licencias. Identificar correctamente el tipo de riesgo es el primer paso para valorarlo.
Además, existen riesgos directos e indirectos. Un ajuste de zonificación puede no afectar a un activo de inmediato, pero alterar la oferta futura del entorno. Del mismo modo, una nueva norma fiscal puede aplicarse a contratos nuevos y, aun así, presionar renegociaciones. Una lectura eficaz considera estos efectos secundarios.
Probabilidad, impacto y horizonte temporal
En la evaluación de Alex Nabuco dos Santos, la valoración del riesgo regulatorio depende de tres dimensiones: probabilidad, impacto y horizonte temporal. La probabilidad estima la posibilidad de que el cambio ocurra; el impacto mide el efecto económico; el horizonte define cuándo se materializa ese efecto. Separar estas dimensiones evita decisiones basadas en un miedo difuso.
Cambios con alta probabilidad y fuerte impacto requieren ajustes inmediatos en el precio o en la estructura. En cambio, riesgos de bajo impacto o con un horizonte largo pueden ser absorbidos mediante contratos, seguros o flexibilidad operativa. Esta matriz ayuda a priorizar acciones y a mantener el capital en movimiento.
Los contratos como herramienta de mitigación
Según Alex Nabuco dos Santos, los contratos bien diseñados son la principal herramienta para mitigar el riesgo regulatorio. Cláusulas de reequilibrio económico-financiero, traslados fiscales claros y mecanismos de revisión reducen la asimetría entre las partes. En mercados más técnicos, el contrato deja de ser una formalidad y pasa a ser un instrumento de gestión del riesgo.
La estandarización también ayuda. Estructuras contractuales recurrentes facilitan la comparación entre activos y aumentan la confianza del mercado. Cuando el riesgo se comprende y se distribuye, la liquidez mejora, incluso en entornos regulatorios más complejos.
Valoración dinámica y margen de seguridad
Alex Nabuco dos Santos subraya que valorar el riesgo regulatorio no significa exigir el máximo descuento. Se trata de ajustar el margen de seguridad al nivel de incertidumbre. En algunos casos, el precio incorpora el riesgo; en otros, la estructura del negocio absorbe el impacto mediante plazos, garantías o flexibilidad de uso.
La valoración dinámica reconoce que el riesgo cambia con el tiempo. A medida que las normas se consolidan, la incertidumbre disminuye y la prima exigida tiende a bajar. Quien entra antes, con un análisis adecuado, captura ese ajuste. Quien espera certeza absoluta suele pagar más caro.
Gobernanza e información como activos
Desde la perspectiva de Alex Nabuco dos Santos, la gobernanza y el acceso a la información reducen significativamente el riesgo regulatorio percibido. Los activos con documentación regular, historial de cumplimiento y gestión profesional sufren menos ante los cambios normativos. La transparencia facilita las adaptaciones y acelera las respuestas cuando el entorno regulatorio cambia.
El seguimiento continuo también es decisivo. Monitorizar proyectos de ley, decisiones administrativas y precedentes regulatorios permite anticipar movimientos y ajustar estrategias con antelación. En este contexto, la información es un activo que reduce el coste de capital.
Decidir incluso con incertidumbre
Por último, Alex Nabuco dos Santos concluye que la ausencia de riesgo regulatorio es la excepción, no la regla. El mercado inmobiliario siempre ha operado bajo algún grado de incertidumbre normativa. La diferencia radica en la capacidad de medir, valorar y gestionar ese riesgo sin interrumpir las decisiones.
Cuando el riesgo se aborda con método, deja de ser un obstáculo y pasa a ser una variable de ajuste. Esta postura preserva el timing, mantiene la liquidez y permite captar oportunidades que surgen precisamente cuando la incertidumbre aleja a competidores menos preparados.
Autor: Warren L. Moore